Ao comprar um imóvel por meio de uma imobiliária, é comum presumir que o comprador terá de pagar parte da comissão da agência. A Sentença 310/2026, de 18 de setembro, da Primeira Seção do Tribunal Provincial de Cáceres, ressalta que isso não ocorre automaticamente:
Paga apenas quem efetivamente contratou os serviços da agência, e desde que tenha sido corretamente informado antes da assinatura.
Em janeiro de 2024, um casal visitou um apartamento em Salamanca com uma imobiliária e, no mesmo dia, assinou um contrato de intermediação — com uma comissão de 3% mais IVA — e uma promessa de compra e venda no valor de 249.000 euros. Como os compradores desistiram do negócio, a agência cobrou deles 9.038,70 euros, alegando que seu direito ao recebimento surgiu no momento em que os vendedores aceitaram a oferta. O casal contestou a cobrança, argumentando que a aceitação não lhes foi comunicada dentro do prazo de 15 dias estipulado e que o contrato definitivo de compra e venda nunca chegou a ser assinado.
O Juízo n.º 3 de Plasencia julgou improcedente a demanda, seguindo o critério da Sentença 255/2024 do Tribunal Provincial de Badajoz, e o Tribunal de Cáceres confirmou essa decisão por dois motivos. O primeiro é que, no contrato de mediação ou corretagem, a comissão é devida apenas por quem solicita o serviço, em aplicação do princípio da relatividade dos contratos, previsto no artigo 1.257 do Código Civil. No caso, o casal não solicitou à imobiliária que buscasse um imóvel para eles; ao contrário, interessaram-se por um apartamento que a imobiliária já estava vendendo por encargo dos proprietários. Portanto, eles careciam de legitimidade passiva para responder à reclamação. Além disso, o contrato de intermediação foi assinado no mesmo dia que a promessa de compra e venda, o que demonstra que a imobiliária trabalhava, na verdade, para a parte vendedora.
O segundo motivo é que os compradores eram consumidores e o contrato foi redigido pela própria imobiliária, sem o cumprimento do dever de informação prévia estabelecido no artigo 60 do Texto Consolidado da Lei Geral de Defesa dos Consumidores e Usuários. Como não foi possível conhecer o conteúdo do contrato antes da assinatura, a cláusula que os obrigava a pagar a comissão não foi validamente incorporada ao instrumento.
Em seu recurso, a imobiliária sustentou que a aceitação foi comunicada verbalmente aos compradores no próprio dia 15 de janeiro; que eles já haviam visitado outros imóveis por intermédio da imobiliária; e que, segundo a jurisprudência, o direito à comissão surge no momento em que a compra e venda é aperfeiçoada, ainda que, posteriormente, não chegue a ser consumada. O Tribunal não compartilha desse entendimento: mesmo admitindo tal doutrina, a compra e venda jamais chegou a ser aperfeiçoada, uma vez que a própria documentação apresentada pela imobiliária indicava que um dos vendedores havia rejeitado expressamente a promessa.Também não foi dado valor suficiente ao depoimento de um funcionário da imobiliária, devido à sua relação de trabalho com a empresa. A sentença é definitiva e condena a imobiliária ao pagamento das custas processuais.
Em suma, a comissão imobiliária não é repassada ao comprador pelo simples fato de a venda ser intermediada por uma imobiliária. Antes de assinar uma ficha de visita, uma proposta ou uma reserva, convém verificar quem paga a comissão, qual o seu valor e em que momento ela é considerada devida.