Na prática, existe uma ideia errada comum de que um inquilino pode sempre interromper um processo de despejo através do pagamento da dívida. No entanto, o nosso sistema jurídico estabelece o direito de impedir o despejo como estritamente limitado e condicional.
De acordo com o Artigo 22.4 da Lei 1/2000, de 7 de Janeiro, sobre Processo Civil (LEC), nos processos de despejo de imóveis urbanos ou rurais por falta de pagamento, o inquilino pode encerrar o processo judicial pagando ao autor ou depositando o montante reclamado e o montante devido nesse momento em juízo ou em notário.
Não obstante, a própria lei processual estabelece exceções fundamentais para evitar abusos e situações de incumprimento reiterado. Neste sentido, a lei processual estipula que o inquilino não pode impedir o despejo se já tiver exercido esse direito anteriormente, a menos que o pagamento não tenha sido recebido por motivos imputáveis ao proprietário.
Da mesma forma, a ferramenta extrajudicial mais eficaz ao dispor do senhorio é uma notificação formal de pagamento. O inquilino perderá o direito de impedir o despejo se o senhorio tiver exigido o pagamento por qualquer meio legalmente válido pelo menos trinta dias antes da propositura da ação, e o pagamento não tiver sido efetuado até ao momento da propositura. Se este prazo de 30 dias expirar sem que a dívida seja liquidada, o direito de suspender o despejo será definitivamente perdido, e mesmo um depósito posterior em tribunal não impedirá o despejo.
A jurisprudência do Supremo Tribunal é muito rigorosa neste ponto, exigindo que a notificação contenha uma reivindicação expressa, clara e específica da dívida.
Por fim, devemos alertar para as consequências financeiras da utilização deste mecanismo processual. O artigo 22.5 da Lei de Processo Civil Espanhola (LEC) estabelece explicitamente que a sentença que declara a nulidade da ação de despejo obrigará o inquilino a pagar as custas incorridas, a menos que se prove que a renda não foi cobrada por causas imputáveis ao senhorio.
Em suma, evitar o despejo mediante pagamento não é uma garantia ilimitada, mas antes um mecanismo de emergência sujeito a requisitos processuais rigorosos, cujo desconhecimento pode levar à perda da posse do imóvel e a graves prejuízos financeiros.