En la práctica, existe la creencia errónea de que el arrendatario puede paralizar en todo caso un procedimiento de desahucio mediante el abono de la deuda. Sin embargo, nuestro ordenamiento jurídico configura la enervación del desahucio como un derecho estrictamente limitado y condicionado.

Conforme al artículo 22.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), en los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago, el arrendatario puede terminar el procedimiento judicial si paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas y las adeudadas en ese momento.

No obstante, la propia norma procesal establece excepciones fundamentales para evitar abusos y situaciones de morosidad reiterada. En este sentido, la ley procesal dispone que no cabrá la enervación cuando el arrendatario ya hubiera hecho uso de esta facultad en una ocasión anterior, salvo que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador.

Asimismo, la herramienta extrajudicial más eficaz con la que cuenta el propietario es el requerimiento fehaciente previo. El inquilino perderá su derecho a enervar la acción si el arrendador le ha requerido de pago por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación. Si se agota este plazo de 30 días sin que se salde la deuda, el derecho a paralizar el desahucio decae definitivamente, y ni siquiera la consignación judicial a posteriori evitará el lanzamiento.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo es muy rigurosa en este aspecto, exigiendo que el requerimiento contenga una reclamación expresa, clara y líquida de la deuda.

Finalmente, debemos advertir sobre las consecuencias económicas de utilizar esta figura procesal. El artículo 22.5 de la LEC dispone taxativamente que la resolución que declare enervada la acción condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que se demuestre que las rentas no se cobraron por causas imputables al arrendador.

En definitiva, evitar un desahucio pagando no es un salvoconducto ilimitado, sino un mecanismo de urgencia sujeto a un estricto rigor procesal cuyo desconocimiento puede abocar a la pérdida de la posesión del inmueble y a un grave perjuicio patrimonial.